Две патологические проблемы кондоминиумов и способы их решения

Статистика говорит нам, что наиболее распространенным типом жилого дома в Италии на сегодняшний день является кондоминиум. И все кондоминиумы, построенные с послевоенного периода до 1980-х годов, неизбежно страдают от двух патологических проблем, из-за которых их нельзя лечить:

  1. Они не соответствуют действующим антисейсмическим нормам;
  2. С течением времени пострадали элементы конструкции и здания .

Хотя они могут показаться тесно связанными проблемами, на самом деле это очень разные аспекты, особенно с точки зрения вид вмешательств, необходимых для их решения (или смягчения их).

В этой статье я не говорю о проблемах, связанных с ремонтом вашего дома, но давайте немного расширим наш взгляд и поговорим о проблемах, очень распространенных и серьезных , которые, по всей вероятности, также затронут здание, в котором находится ваша квартира.

Мы говорим об этом, потому что, если не будут приняты меры для По, может привести к трагическим последствиям, например, к коллапсу. Но даже в менее серьезных случаях они могут привести к серьезным проблемам внутри вашего дома.

Я помню квартиру, над которой я работал несколько лет назад, где на некоторых стенах были явные пятна сырости. В отличие от того, что обычно случается, а именно, что влажность вызвана протечками в водопроводе арендатора этажом выше или недостатком вентиляции в особо влажных средах, в этом случае влажность возникла из-за кондоминиума.

Фактически, внешняя штукатурка треснула в нескольких частях, и дождевая вода со временем проникла внутрь стен, пока не оказалась внутри квартиры.

Обратившись к администратору, собрание кондоминиума отказалось устранять проблему (переделать штукатурку), поэтому мой клиент был вынужден подать в суд на кондоминиум, и мне пришлось предвидеть решение буфер, чтобы иметь возможность продолжить работу и обеспечить здоровье внутренней среды.

Итак, в следующих абзацах мы увидим, каковы причины двух заболеваний, которые мы перечислили выше, и как можно вмешаться для их решения.

ОБЕСПЕЧЕНИЕ БЕЗОПАСНОСТИ БЕЗЕЙСМИЧЕСКИХ ЗДАНИЙ

sicurezza antisismica

Утверждение, что здание не является антисейсмическим, не означает, что оно обязательно рухнет, если землетрясения. Точно так же утверждение, что здание является сейсмоустойчивым, не означает уверенности в том, что оно останется стоять после землетрясения. Но между этими двумя я бы предпочел жить в одном доме, спроектированном и построенном с учетом антисейсмических критериев …

Тем не менее, в последние десятилетия в Италии произошло много землетрясений, которые нанесли огромный ущерб, но также позволили нам собрать огромный объем информации о поведении строительных конструкций во время этих событий.

Все это, вместе с параллельными исследованиями, проводимыми по каждому предмету, позволило нам отрегулировать методы строительства, которые сделали новые здания, которые намного безопаснее с сейсмической точки зрения.

Однако следует отметить, что первые технические регламенты, касающиеся проектирования сейсмостойких конструкций, относятся к середине 70-х годов (начиная с закона 64 / 1974) . С годами техническое законодательство эволюционировало, особенно после землетрясений во Фриули в 1976 году и в Ирпинии в 1980 году, но мы действительно обновили и завершили законодательство только с 2008 года , когда вступил в силу технический регламент на строительство (недавно обновлен в 2018 году).

К этому следует добавить, что первая сейсмическая классификация территории, основанная на научных критериях, относится к началу 1980-х годов: но она касалась 45% территории Италии, на которой проживало только 40% населения. Остальная территория не была классифицирована сейсмически, и поэтому не было обязательств применять какие-либо антисейсмические критерии при проектировании зданий.

Полная сейсмическая классификация итальянской территории датируется только 2003 годом. когда мы обнаружили, что вся территория Италии, за исключением очень небольших участков, полностью сейсмична (даже если с разной степенью сейсмичности).

Итак, по сути, только с тех пор мы были уверены, что Новое здание всегда должно проектироваться с соблюдением антисейсмических критериев. Но существующие?

Эта информация должна помочь вам понять, насколько не так высоки шансы, что кондоминиум, в котором вы живете, сейсмостойкий.

Чтобы лучше понять, сколько их насчитывается. Реальная вероятность того, что наш дом находится внутри здания, построенного по антисейсмическим критериям, полезно посмотреть статистические данные по итальянским зданиям. Нам помогают те, которые содержатся в переписи 2011 года:

КОЛИЧЕСТВО ЗДАНИЙ
До 1919 г. 3 893 567
С 1919 по 1945 гг. 2 704 969
От 1946 по 1961 4 333 882
С 1962 по 1971 5 707 383
С 1982 по 1991 3 324 794
После 1991 года 2,161,345

Как вы можете читать большинство зданий были построены в периоды, когда не было действующего сейсмического законодательства, и почти все здания были построены, когда не было полной классификации территории.

Вы можете сделать свои собственные выводы …

Очевидно, что несоблюдение действующих антисейсмических правил не означает, что здания нестабильны и небезопасны в нормальных ситуациях, они становятся таковыми. во время землетрясения. И тот факт, что здание, спроектированное без антисейсмических критериев, выдержало сильное землетрясение, автоматически не означает, что оно сделает это снова.

Что нам тогда делать? Сносить все не сейсмостойкие здания и восстанавливать их с нуля?

Хотя послевоенное качество итальянской архитектуры в среднем очень низкое, замена жилых домов практически невозможна, с другой стороны, можно вмешаться в существующие, чтобы улучшить ситуацию.

Привести существующее здание в полное соответствие с антисейсмическими стандартами невозможно, но были разработаны технологии, которые могут значительно улучшить производительность с этой точки зрения за счет целенаправленного вмешательства в существующие конструкции.

Итак, ответ на первую патологию итальянских кондоминиумов, заключающуюся в том, что они не отвечают антисейсмическим критериям, несмотря на то, что они находятся в очень сейсмической зоне, двоякий:

  • Снос и реконструкция здания;
  • Структурные вмешательства, повышающие сейсмическую безопасность.

Очевидно, что первое решение было бы предпочтительнее, но в случае кондоминиумов, в которых проживают десятки семей, это практически неосуществимо (и на самом деле это никогда не делается в Италии). Второе, с другой стороны, легче осуществить, и благодаря выводам, сделанным с помощью сейсмабонуса, о котором мы уже говорили в другой статье, мы пытаемся сделать его также экономически привлекательным.

Конечно, несмотря на вычеты, инвестиции экономичный продолжает быть очень дорогим и поэтому не имеет особого распространения. Для этого вам нужна определенная дальновидность и, конечно, экономическая доступность, которая не всегда присутствует, поэтому многие кондоминиумы сдаются.

Однако в настоящее время это способ реагировать на первую патологию кондоминиумов.

Вторая патология, то есть повреждение конструкций и зданий, вызванное течением времени, имеет совершенно другую природу и решения. И ее решение легче реализовать, и это почти всегда гораздо более актуально, чем улучшение сейсмических данных. Фактически, даже в нормальных условиях это может сделать здания чрезвычайно опасными для арендаторов, а также для общественной безопасности проходящих мимо людей.

ВОССТАНОВЛЕНИЕ УБЫТКОВ ВРЕМЕНИ НА КОНДОМИНИУМАХ

Danni in facciata

Если вы попытаетесь поднять нос, идя по улице, вы заметите, сколько зданий сильно помечено временем: полностью разрушенные фасады, рыхлая штукатурка, железобетонные конструкции видны и явно повреждены.

Вы когда-нибудь слышали о людях, которые пострадали от кусков штукатурки или кирпичей, оторвавшихся от стен и террас? Каждые несколько недель мы читаем об этом.

Отрывающийся выступ не только смертоносный, но и не более чем знак времени, который ощущается на зданиях. Которые часто строились в периоды испытаний новых материалов, технологические знания которых не были глубокими и сопоставимыми с существующими. И в котором также преднамеренно использовались дешевые и дешевые материалы.

Арендаторы первыми беспокоятся о состоянии здания, в котором они живут, но слишком часто они заинтересованы только в ремонте своего дома, чтобы сделайте его красивым, а затем смиритесь с тем, что он находится внутри здания, которое выглядит так, как будто оно вышло из зоны боевых действий.

В кондоминиумах никогда не проводится необходимое текущее обслуживание и даже когда проявляют первые признаки проблем, они игнорируются до тех пор, пока не возникает серьезная эстетическая, функциональная и структурная деградация.

Ущерб, возникший по прошествии времени при отсутствии обслуживания, затрагивает все компоненты здание:

  • Структуры
  • Элементы здания
  • Отделка
  • Имплантаты

Мы сказали, что такое повреждение вызвано отсутствием обслуживание, как только они начинают проявляться. Но каковы причины их появления?

В основном можно выделить три причины:

  1. Неправильное вмешательство, проведенное с течением времени ;
  2. Потери растений (вода);
  3. Ущерб климату.

Ущерб от неправильного вмешательства

Что касается неправильного вмешательства, проводимого с течением времени, на ум всегда приходит городское здание. где я живу, Салерно, который рисковал и все еще находится под угрозой обрушения из-за них.

Это здание выполнено из несущей кирпичной кладки: то есть здесь нет колонн и столбов, как у железобетонных зданий, но вертикальные конструкции состоят из прочных стен, которые проходят по всей высоте здания.

Они рассказали мне, что с годами жильцы различных квартир, чтобы изменить внутреннее распределение после ремонта, открыли так много более или менее больших дверей в разных местах на этих несущих стенах, что они превратили их в Грюйер, что делает его нестабильным и опасным.

Я живу в Салерно чуть более 10 лет: я всегда видел это здание, окруженное лесами, с подпиранием внутреннего холла, чтобы предотвратить обрушение чердаков: во всех этих случаях лет ничего не было сделано, и люди продолжают жить там, как ни в чем не бывало.

Ущерб от протечек воды

patologie edifici: tubazione rotta

Другие повреждения, которые часто возникают с течением времени: из-за износа водопроводных труб, что в какой-то момент может вызвать утечку воды.

Вода — уродливый зверь: когда она попадает между стенами и чердаками, она может нанести серьезный ущерб, а системам старые, естественно, подвержены поломке труб или технических соединений (например, соединения сантехники и системы). Проблема в том, что вы часто этого не замечаете, потому что системы скрыты, а утечки происходят внутри стяжки, под полом и в стенах.

Вода продолжает выходить и течь беспрепятственно, что приводит к «гниению» «Конструкции, кирпичи, штукатурки (гниение — не самое подходящее слово с технической точки зрения, но оно составляет концепцию).

Что это влечет за собой? Например, части потолочной штукатурки могут внезапно отслоиться. Иногда берут с собой куски кирпича или бетонных конструкций.

Подобная ситуация произошла со мной недавно на строительной площадке: вскоре после начала работ нам позвонил жилец внизу и сказал, что штукатурка на потолке его кухни треснула. Я хожу проверить у некоторых рабочих, и на самом деле он шелушился … можно было сделать это голыми руками!

Углубившись, мы увидели, что отслаивалась не только штукатурка, но также часть кирпича и бетона чердака помята даже опорная балка. Если бы мы не вмешались, могла бы случиться трагедия.

В разговоре с хозяином ремонтируемой квартиры он рассказал мне, что около тридцати лет назад в его доме произошла утечка из ванной комнаты, но это была утечка. был отремонтирован.

За исключением того, что ванная была в 10 метрах от того места, где мы обнаружили повреждение: последствия утечки, устраненной много лет назад, показали счет тридцать лет спустя и в месте полностью непредсказуемо … понимаете ли вы, насколько серьезной может быть проблема потери воды?

Естественно, это повреждение может возникать как внутри квартир, так и вдоль фасадов зданий, разрушая бетон и окисляя стержни арматуры. , что становится опасным для всех арендаторов кондоминиума, а также для общественной безопасности.

Наконец, существует третий тип ущерба, вызванный климатическими явлениями, которые, конечно, вы не можете контролировать.

Климатический ущерб зданиям ci: что это такое и как вмешаться

Danni alle facciate dal tempo

Дом также создан, чтобы защищать нас от плохой погоды, поэтому он должен пройти их за нас .

Несмотря на то, что здание можно построить «качественно» (т. е. с соблюдением всех передовых методов), со временем оно неизбежно будет повреждено из-за плохой погоды.

Вода (основная причина), циклы замораживания и оттаивания, ветер — все это элементы, которые постоянно ударяют по зданиям и приводят к порче материалов, из которых они сделаны.

Если вы думаете, что вода и ветер высекали долины и горы, высекая скалы, вы можете понять их силу и терпение.

Вода — главная причина всех повреждений. сильный> Какие дожди никогда не бывают чистыми, но содержат вещества, которые при контакте с материалами, из которых сделано здание, вызывают химические реакции, которые изменяют его характеристики и со временем приводят к потере их первоначальных характеристик и ухудшаться. В основном это соли, углекислый газ, серная кислота и т. Д.

Со временем все эти вещества начинают влиять на отделочные поверхности: штукатурки, покрытия, покрывающие оболочки и др. дорожная вода воздействует на несущие конструкции, заставляя бетон крошиться и окислять арматуру (точно так же, как это происходит с потерями воды, о которых мы говорили в предыдущем абзаце).

вода не только в этой работе. Фактически, здания также подвергаются циклам замерзания и оттаивания, в результате чего материалы расширяются и сжимаются, создавая значительные внутренние силы. Следствием этого является образование трещин, по которым может просочиться вода.

Точно так же ветер, который постоянно хлестает, ведет к медленной эрозии поверхностей.

Добавьте к этому то, что здания, хотя и устойчивые и безопасные, всегда претерпевают небольшие осадки или, в крайних случаях, большие колебания из-за землетрясений, которые могут привести к образованию трещин, в которые может проникнуть вода.

все эти силы — вот что вы можете увидеть на фото ниже:

Patologie degli edifici: l'effetto del tempo e della mancata manutenzione

Эта ситуация возникла в основном из-за воды и из-за того, что здание не ремонтировалось. И это та ситуация, в которой существует множество кондоминиумов, построенных между пятидесятыми и восьмидесятыми годами прошлого века.

В этих случаях необходимо срочное вмешательство, потому что:

  1. Здание становится опасным для общественной безопасности : существует риск отрыва элементов здания с последующим падением на землю на дорогах и тротуарах, открытых для публики;
  2. Здание становится опасным для безопасности жильцов: конструкции теряют часть своих характеристик и могут не выдерживать нагрузки, которым они подвергаются (даже их собственный вес может стать проблемой … );
  3. Структуры ускоряют процесс разрушения: фактически структурные элементы, которые ранее были защищены (например, штукатуркой), теперь находятся в прямом контакте с внешней атмосферой. Примером этого являются арматурные стержни, которые гораздо быстрее окисляются на открытом воздухе и в конечном итоге крошатся.

Когда достигается это экстремальное состояние, требуются срочные меры и вмешательства, которые необходимо провести. выполнять в точном порядке и с использованием специальных средств.

Действия, необходимые для устранения ущерба, вызванного отсутствием технического обслуживания

1. Устранить причину общественной опасности

spicconare vigili del fuoco

Первое, что нужно сделать, — убедиться, что любой, кто проходит мимо ‘здание, вы не рискуете получить кусок кирпича на голове или что-либо еще, что может оторваться от здания.

Поэтому все очень поврежденные части должны быть устранены, этот риск отсоединиться в любой момент.

Поскольку мы говорим об общественной безопасности, на этом этапе обычно вмешиваются пожарные, которые, помимо прочего, вмешиваются очень быстро. Их может вызвать администратор кондоминиума, арендатор, а также прохожий, заметивший опасность.

Как только они выяснят опасность ситуации, они вмешиваются от первого лица, используя свои средства, чтобы удалить все части в плохом состоянии.

Естественно, расходы на это вмешательство несет кондоминиум.

2. Блокировать деградацию элементов

sicurezza antisismica

Затем важно убедиться, что деградация всех строительных и структурных элементов заблокирована .

Невозможно сразу думать о восстановлении исходной ситуации, потому что, несмотря на то, что для решения проблем, о которых мы говорим, необходимо провести ряд стандартных вмешательств, необходимо провести профилактический анализ и тогда своевременный дизайн. Кроме того, поскольку эти работы затрагивают кондоминиум, в котором проживает много людей, все должны согласиться: необходимо подготовить смету расходов, обдумать работы, найти компанию для их выполнения … в кондоминиумах это очень долгий процесс и в котором администратор не может передвигаться самостоятельно.

Однако, если действие не будет предпринято немедленно, деградация продолжит распространяться.

Что администратор может сделать с автономией расходов, так это операции, необходимые для обеспечения безопасности здания для его обитателей. И в данном случае именно это.

Как правило, необходимо остановить процесс окисления арматуры бетона. Если бы это не было сделано в кратчайшие сроки, утюги продолжили бы свой процесс, который сначала состоит в увеличении объема с такими силами, что они также могут разрушить бетон, а затем, в свою очередь, крошиться. По сути, по не вмешиваясь, что было когда-то опорной конструкции, с течением времени теряет любую функцию этого типа, в конечном счете, вызывая коллапс.

Мы должны вмешаться быстро.

В этих ящики работают с самоходными подъемными платформами, снабженными корзиной (их называют «пауками» из-за особой формы, которая делает их похожими на гигантских пауков): это единственное средство, которое может достичь значительных высот, необходимых для некоторых кондоминиумов, и что в то же время они гарантируют эффективность и безопасность вмешательства. И все это без установки дорогих строительных лесов.

Вы выбираете эти системы, поскольку они позволяют быстро вмешиваться и экономить много денег по сравнению с установкой строительных лесов.

Учтите, что подъемная платформа для мероприятий такого типа стоит около 600 евро в день и за несколько дней позволяет обезопасить все здание.

Полная стоимость строительных лесов составляет несколько тысяч евро, ежедневная аренда и очень долгое время монтажа.

Особенно на этом этапе, когда необходимо только остановить дегенеративные процессы, подъемные платформы являются оптимальным решением … вероятно, единственный, который можно использовать.

Фактически, вмешательство, которое необходимо сделать, сводится к завершению удаления материалов, которые отслаиваются, и нанесению с помощью кисти продукта, называемого «пассивирующим», который имеет свой собственный направленный на блокирование окисления железа.

Вы наверняка это видели: его можно узнать по классическому синему цвету.

3. Восстановить конструкции и отделку здания

sicurezza antisismica2

Это последний шаг, о котором мы говорили только после тщательного проектирования.

Это фактическая фаза ремонта здания.

Основное вмешательство в этих случаях — восстановить колонны, балки и перекрытия, а также переделать отделку: после этих вмешательств здание будет выглядеть как новое.

Но реальность такова, что простое выполнение этих работ часто упускает прекрасную возможность.

В этих случаях действительно есть более полезные меры, которые необходимо оценить:

  • Повысить сейсмическую эффективность здания (то, о чем мы уже говорили в первой части статьи);
  • Улучшить энергоэффективность здания;

Эти меры вмешательства, хотя и подлежат значительным налоговым вычетам, почти всегда игнорируются, в результате чего кондоминиумы тратят много денег на не получить значительные улучшения в старых зданиях, которые не соответствуют современным нормам и требованиям.

Среди прочего, часто было бы целесообразно также оценить рестайлинг здания: часто районы застройки за пределами исторического города являются были построены с умозрительной логикой, и поэтому это уродливое здание, не имеющее архитектурной ценности. Переосмысление его эстетики часто было бы желательным вмешательством в качество жизни людей, которые населяют эти кондоминиумы, даже если это всегда является аргументом, против которого выступают сами кондоминиумы.

ПОЧЕМУ ЭТА СТАТЬЯ

Я сказал вам в начале статьи: то, что вы только что прочитали, сильно отличается от обычных текстов, которые я публикую.

Не потому, что мы занимались темами, не связанными с ремонтом, а потому, что мы увидели нечто иное: я рассказал вам об общих частях зданий кондоминиумов, фасадах, отделке и конструкциях, о каких наиболее распространенных заболеваниях они страдают и как мы должны вмешаться.

Ясно, что я не претендую на то, чтобы исчерпать предмет, существуют десятки книг, посвященных болезням зданий, и в этих абзацах мы лишь коснулись предмета. Но моей целью было не создание руководства.

Моя цель состояла в том, чтобы открыть брешь в малоизученной проблеме, которая мне близка: проблема небезопасных зданий в плохих условиях техническое обслуживание и опасно, сейчас широко распространено и очень серьезно в Италии. И в первую очередь, чтобы улучшить положение жильцов.

Я понимаю, что мой голос слабый, но чтобы хоть один человек осознал важность не только сохранения своего дома, но даже все здание, в котором он находится, все равно будет маленькой победой.

 

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *